Il mutuo fondiario è un contratto di mutuo in forza del quale la banca eroga un importo complessivo di denaro non superiore all’80% del valore dell’immobile sul quale deve essere iscritta l’ipoteca a garanzia della restituzione della somma mutuata.
Ma cosa succede se la banca eroga una somma superiore al limite dell’80%? Sul punto c’è stata un’ampia discussione tra coloro che sostenevano la conseguente nullità del contratto e quelli che, invece, ritenevano il contratto valido e riqualificabile come semplice contratto di mutuo ipotecario (senza quindi i diritti per la banca previsti dalle norme in materia di mutuo fondiario contenute nel Testo Unico Bancario). La differenza è notevole poiché una eventuale nullità del contratto obbligherebbe il cliente alla restituzione del solo importo capitale con possibilità di chiedere alla banca il rimborso di tutte le somme pagate extra (interessi, spese per perizia, ipoteca etc.).
Di fronte a questo contrasto è stata chiamata a decidere la Corte di Cassazione a Sezione Unite. Con sentenza del novembre 2022 (n. 33719) la Suprema Corte ha definitivamente chiarito che il limite di finanziabilità non costituisce un elemento essenziale del contratto di mutuo fondiario e, di conseguenza, il suo superamento non può determinare la nullità del contratto ma comporta la semplice riqualificazione in mutuo ipotecario.