Il 24 aprile è stato convertito in legge il decreto "Cura Italia" apportando tutta una serie di modifiche. Tra queste segnaliamo l’introduzione dell’art. 54 ter che prevede la sospensione delle procedure esecutive sulla "prima casa". Nello specifico, si legge che “al fine di contenere gli effetti negativi dell'emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è stata sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare che abbia ad oggetto l'abitazione principale del debitore”.
L’intervento del legislatore, volto ovviamente a tutelare in questa fase emergenziale il singolo cittadino (seppur debitore), evidenzia alcune imprecisioni che lasciano spazio a diverse interpretazioni. Infatti, mentre nel titolo dell’articolo si parla di “prima casa”, nel testo il legislatore fa riferimento invece alla “abitazione principale”; due concetti ben diversi tra loro.
Il termine “prima casa” viene utilizzato generalmente nel momento in cui una persona fisica entra in possesso (mediante compravendita, donazione, etc.) del suo “primo” immobile destinato ad abitazione. Ha una valenza prettamente di natura fiscale per i vantaggi che ne conseguono e che tutti conosciamo.
Il termine “abitazione principale” è legato, invece, al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale. Il Decreto Legge n. 101/2011 (Decreto Monti) forniva la seguente definizione: “per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente“.
È presumibile che il Legislatore abbia voluto disporre la sospensione delle procedure per gli immobili ove il debitore dimora abitualmente; valutazione che ovviamente potrà essere fatta solamente caso per caso. La sospensione, comunque, sembra non limitare il diritto del creditore ad eseguire il pignoramento immobiliare, “bloccando” in tal modo l’immobile, salvo poi subire la sospensione della procedura nell’ipotesi in cui si evidenzino i requisiti di cui all’art. 54 ter qui in esame.
Per quanto riguarda le procedure nella quali l’immobile pignorato è già stato venduto all'asta (tecnicamente "aggiudicato"), è lecito ritenere che queste non debbano essere sospese non avendo più ad oggetto l’immobile del debitore (nel frattempo venduto) bensì il ricavato della vendita; tant’è che lo stesso debitore potrebbe avere interesse a che il ricavato dalla vendita venga distribuito poiché, anche se si tratta di una ipotesi residuale, il ricavato potrebbe essere superiore ai debiti e, di conseguenza, la differenza (una volta pagati tutti i debiti e le spese) andrebbe quindi restituita al debitore stesso.